Co je to HOME STAGING

Pokud se zajímáte o prodej nebo koupi nemovitosti, určitě jste už narazili na pojem HOME STAGING a možná si ani Vy nejste tak úplně jisti, co to znamená. Někdy se mne klienti při jednání o prodeji nemovitosti ptají, jak se to řekne česky a co to přesně znamená. Tedy vězte, že anglické slovo staging nemá jednoznačně vypovídající český ekvivalent, a proto se i v češtině ujalo používání originálního anglického slovního spojení Home Staging. 

Jde o souhrnné označení pro soubor různých činností, jejichž cílem je profesionální příprava nemovitosti k jejímu nafocení a prodeji. Na tom se určitě shodnou všichni, kteří nějakým způsobem na realitním trhu působí. Ale možná už ne všichni se shodnou na tom, jak má Home Staging vypadat a co je jeho účelem. 

Účel Home Stagingu

Účelem Home Stagingu je ukázat a vyzdvihnout přednosti dané nemovitosti tak, aby na fotkách i ve skutečnosti byla co nejatraktivnější pro zájemce o koupi. Je to důležité proto, že už při prohlížení inzerátů různých nemovitostí každého zájemce podvědomě zaujmou ty atraktivnější a ty méně atraktivní má tendenci ignorovat. Funguje to podvědomě, ať chceme, nebo ne. Na přiložených obrázcích si můžete sami ověřit, jak Home Staging atraktivitu nemovitosti v očích kupujícího ovlivňuje. Jde o reálné fotky vždy stejných místností, vlevo před a vpravo po Home Stagingu. 

Kdybyste Vy sami hledali nemovitost ke koupi, zaujaly by Vás spíš ty vlevo nebo ty vpravo?

Co není účelem Home Stagingu

Účelem Home Stagingu rozhodně není, tak jak se mnozí domnívají, zakrýt před kupujícím pravý stav nemovitosti a její vady. Nejde o to, aby nemovitost budila dojem lepšího stavu, než v jakém skutečně je. Naopak, dobrý realitní makléř ani majitel nemovitosti by se nikdy neměli pokoušet před kupujícím něco skrývat, zatajovat a uvádět ho v omyl z důvodu navýšení prodejní ceny. Jednak je to neetické, ale navíc je zde právní i odpovědnost prodávajícího a potažmo i realitního makléře. Oba totiž ručí i po prodeji nemovitosti za její skryté vady, o kterých věděli, nebo měli vědět. Nehledě na to, že by takové jednání dokonce mohlo být trestně posuzováno jako podvod. Účelem Home Stagingu není ani suplování práce bytového architekta, přestože mnoho prvků z jeho práce se při Home Stagingu používá. Bytový architekt, v dnešní době stále častěji označován jako bytový designér, se velmi zjednodušeně řečeno snaží o přizpůsobení konkrétní nemovitosti k jejímu co nejpříjemnějšímu užívání pro konkrétního uživatele.  

V čem Home Staging spočívá

Je to u každé nemovitosti individuální co do náplně i rozsahu. Někdy stačí málo, jindy je toho potřeba udělat hodně. Vždy to však musí být v souladu s estetickým citem k dané nemovitosti a s důrazným zaměřením na to, pro koho je nemovitost určena. Jinak to samozřejmě bude vypadat v domě pro rodinu s dětmi na vesnici a jinak v kancelářích, určených jako reprezentační sídlo firmy v centru Prahy. Na zájemce o koupi musí jak z fotek, tak z prohlídky nemovitosti sálat pohoda a příjemný pocit a musí se přímo těšit na to, jak ji bude s uspokojením užívat právě k tomu účelu, pro který ji kupuje. 

Jaké kroky se při Home Stagingu používají

Úplný základ je uklidit, uklidit a uklidit. A tím nemyslím pouze vysát prach, omést pavučiny a srovnat knihy na policích. Vše, co není součástí prodeje, nebo co nesouvisí se zamýšleným užitím nemovitosti, musí pryč. Stejně tak všechny Vaše osobní věci, nebo věci, mající vztah k jiným konkrétním osobám. Pamatujte, že nikdo nekupuje cizí nemovitost, každý kupuje vlastní. Zájemce o koupi nezajímáte Vy, ani Vaše rodina, ani Vaše knihy nebo obrazy. Zajímá jej pouze jeho nová nemovitost a potřebuje ji vidět tak, aby si v ní mohl představit své vlastní věci, svůj vlastní nábytek, zařízení i dekorace, svoji pohodu podle svých vlastních představ. Prostě musí nemovitost vidět jako svoji, aby se na ni mohl těšit. Další kroky jsou už individuální. Většinou hodně pomůže čistě vymalovat, někdy spíš decentně, jindy naopak výraznými barvami, podle stylu a „ducha“ dané nemovitosti a účelu jejího využití. Někdy pak už stačí třeba jen jinak přestavět nábytek, dodat, vyměnit nebo naopak odebrat nějaké koberce, záclony, závěsy, svítidla, květiny, obrázky, dekorace apod. Někdy je potřeba vyměnit nebo doplnit i nábytek, nebo zase naopak odstranit vše, aby nemovitost byla úplně prázdná. A to vše se samozřejmě netýká pouze obytných místností, ale také všech technických a provozních místností, skladovacích a úložných prostor, půdy, sklepů, garáže, terasy, kůlny na nářadí atd., atd. Zapomenout nesmíme ani na exteriér nemovitosti. Skvělý dojem z vnitřních prostor dokáže dokonale zkazit neposečený trávník, zahrada zarostlá roštím, rozbitá vrata, spadlý plot, sazemi začouzený komín, listím ucpané rezavé okapy apod. Pamatujte, že kupující se na nemovitost dívá jako na svoji a nikdo nechce mít svoji nemovitost zanedbanou. 

Není to zbytečné?

Teď si možná říkáte, to je spousta práce a spousta peněz, k čemu to všechno je, stejně si nový majitel bude všechno přizpůsobovat podle sebe, tak je to zbytečné. Odpověď je jednoduchá. Je to zbytečné pouze tehdy, pokud je Vám úplně jedno, za jakou cenu, za jak dlouho, nebo jestli vůbec se nemovitost prodá. Pokud nepotřebujete ani nemovitost, ani peníze, klidně nechte všechno tak.  Ve všech ostatních případech ale nic z toho zbytečné není. Zkuste se podívat očima kupujícího. Všechnu práci a peníze, které Vy ušetříte tím, že vše necháte tak, musí následně vynaložit on sám, pokud se rozhodne tuto nemovitost koupit. Tenhle pohled se samozřejmě velmi negativně odrazí na ceně, kterou bude ochoten za danou nemovitost zaplatit, pokud ji ovšem vůbec bude ochoten koupit. Protože jak jsem už zmínil, nikdo nechce zanedbanou nemovitost. Pamatujte, že čím lépe připravená nemovitost (= čím lépe provedený Home Staging), tím rychleji prodaná nemovitost a tím vyšší prodejní cena. Z praxe jsou známé i případy, kdy se majiteli nedařilo nemovitost prodat po velmi dlouhou dobu, někdy i roky, ani za výrazně podhodnocenou cenu. Pak majitel rezignoval, nemovitost dal do prodeje realitní kanceláři, převzal ji dobrý realitní makléř, udělal dobrý Home Staging, připravil dobrou prezentaci a zajistil dobrý marketing a nemovitost se prodala za velice krátkou dobu za daleko vyšší cenu, než majitel původně požadoval. Je dobré vědět, že dobrý Home Staging může prodejní cenu nemovitosti zvýšit klidně až o 10%, což třeba při prodeji domu za 5 000 000 dělá celých 500 000. 

Foto Staging

Další podobný termín, s nímž se můžete na realitním trhu setkat stále častěji. Foto Staging má stejný účel jako Home Staging, ale používá jinou metodu. Někdy se taky nazývá jako „virtuální Home Staging“, což přesně vystihuje jeho podstatu. Při Foto Stagingu se veškeré úpravy nemovitostí a dodání inventáře děje pouze virtuálně v počítačovém 3D programu. Nejlépe si to ukážeme na příkladu. Vyfotíme úplně prázdnou místnost s rozbitou podlahou, opadanými omítkami a oprýskanými dveřmi. V počítači se virtuálně stěny překryjí tapetami se zajímavým vzorem, podlaha zakryje módním kobercem, dveře nahradí novými moderními, doplní se moderní nábytek, záclony, obrazy, lampy, květiny, nádobí a ovoce na stole atd. a vytvoří se „fotografie“ toho, jak by například místnost mohla vypadat zařízená. Díky dokonalosti dnešních grafických programů to pro laika často bývá k nerozeznání od skutečnosti. Ve skutečnosti však místnost stále zůstává prázdná a v původním stavu, takže při prohlídce nemovitosti se zájemcem o koupi pak realita neodpovídá fotkám v inzerátu. Pokud je Foto Staging regulérně označen jako příklad možného zařízení, je případně prezentován společně se stávajícím stavem a zájemce o tom předem ví, je to v pořádku. Občas se však bohužel najde prodejce, který vydává grafické výtvory Foto Stagingu za skutečné fotky nemovitosti, aby podvodně zvýšil atraktivitu dané nemovitosti. To už pak rozhodně v pořádku není.